Го избравте станот, потпишавте преддоговор, уплативте десетици илјади евра и почнавте да го планирате животот во новиот дом. Инвеститорот ви ветил дека зградата ќе биде завршена за една година, но рокот поминал, а градежните работи сè уште траат. Потоа поминуваат уште шест месеци. На градилиштето има сè помалку работници, прозорците не се поставени, фасадата не е завршена, а кога ќе побарате објаснување, добивате уверување дека станот ќе биде готов наскоро. Во меѓувреме, можеби веќе отплаќате станбен кредит, живеете под кирија или сте го продале претходниот дом за да обезбедите пари за новиот. Наместо планираното вселување, започнува период на неизвесност што може да трае со години.
Купувањето стан во изградба за многу семејства е една од најголемите финансиски одлуки во животот. Причината е разбирлива: цената на недвижноста во рана фаза на изградба понекогаш е поповолна, купувачот може да избере кат, распоред или ориентација, а плаќањето често е организирано во повеќе фази. Но, таквата купопродажба носи ризици што не постојат во иста форма кај веќе завршен и запишан стан. Купувачот плаќа за недвижност што сè уште не е целосно изградена, а исполнувањето на договорот зависи од финансиската состојба на инвеститорот, законитоста на градбата, изведувачите, градежната документација и бројни други околности.
Македонското законодавство предвидува механизми за заштита на купувачите кога договорните обврски не се исполнуваат. Но, важно е да се знае дека доцнењето не создава автоматски право на произволен паричен надоместок, ниту дека секоја уплата може веднаш да се врати само затоа што градежните работи се одолжиле. Правата зависат од содржината на договорот, законските одредби, степенот на исполнување и причините поради кои настанало доцнењето.
РОКОТ ПОМИНАЛ, А СТАНОТ НЕ Е ГОТОВ – Кога инвеститорот правно доцни?
Едно од најважните прашања при купувањето стан во изградба е точниот рок за исполнување на обврските. Во договорите често се користат изрази како „предвиден рок за завршување“, „очекувана динамика на изградба“ или „планирано вселување“. За купувачот тие можат да звучат како конкретно ветување, но нивното правно значење не мора да биде исто.
Затоа треба да се прави разлика меѓу рок за завршување на градежните работи, рок за предавање на станот во владение и рок за исполнување на условите за негово законито користење и соодветно запишување во Катастарот. Зградата може надворешно да изгледа завршена, а сè уште да недостигаат определени инсталации, документација или други предуслови за завршување на постапката.
Законот за облигационите односи предвидува дека договорните страни се должни да ги исполнат преземените обврски. Кога една страна нема да ја исполни својата обврска во договорениот рок, другата страна може да располага со определени правни средства, зависно од природата на договорот и условите за нивно користење.
Ако рокот за предавање на станот е јасно утврден, а инвеститорот неоправдано доцни, купувачот може да побара исполнување на договорот и, кога постои законски и договорен основ, надомест на штета или договорна казна. Но, ако договорот содржи клаузула што дозволува продолжување на рокот поради определени околности, потребно е да се провери дали навистина се исполнети тие услови.
Особено е важно да не се меша обичното деловно отежнување со околност за која инвеститорот законски не одговара. Недостигот на работници, поскапувањето на материјалите или проблемите со подизведувачите не треба автоматски да се прифатат како оправдување за секое доцнење. Нивното правно значење мора да се оценува според конкретниот договор, причините и применливите законски правила.
ДОГОВОРНА КАЗНА ЗА ДОЦНЕЊЕ – Дали инвеститорот мора да ви плаќа за секој месец?
Замислете дека сте купиле стан од 80 квадратни метри, а договорот предвидува инвеститорот да ви исплати договорна казна за секој ден доцнење со предавањето. Рокот е пречекорен за шест месеци, а вие сè уште немате клучеви.
Законот за облигационите односи предвидува можност договорните страни однапред да договорат паричен износ што ќе се плати ако определена обврска не биде исполнета, биде исполнета со задоцнување или биде неуредно исполнета. Ова е договорна казна, а не автоматска санкција што важи во иста висина за секој инвеститор.
Според членовите 259–264 од Законот за облигационите односи, страните можат да ја определат казната како фиксен износ, процент или износ за секој ден доцнење. Кога казната е договорена за задоцнето исполнување, купувачот, под законските услови, може да бара и исполнување на договорот и договорна казна.
Но, постои еден многу важен детал. Ако купувачот го прими задоцнетото исполнување, а без одлагање не му соопшти на инвеститорот дека го задржува правото на договорна казна, може да го изгуби правото да ја бара.
Ова е особено значајно при примопредавање стан. Купувачот што со месеци чекал да се всели можеби ќе биде подготвен веднаш да ги земе клучевите и да потпише записник дека сè е завршено. Но, ако има договорна казна за доцнење, пред потпишувањето треба да се провери дали документот содржи изјава дека страните немаат дополнителни меѓусебни побарувања.
Практично, ако станот е предаден подоцна од договорениот рок, купувачот треба навремено и писмено да го задржи правото на договорна казна, кога за тоа постои правна основа.
Доколку договорот воопшто не предвидува казна за доцнење, не значи дека купувачот е лишен од секоја заштита. Тој може да побара надомест на докажана штета кога се исполнети законските услови, но тогаш прашањата за причинската врска, одговорноста и висината на штетата добиваат особено значење.
ПЛАЌАТЕ КИРИЈА И КРЕДИТ ВО ИСТО ВРЕМЕ – Може ли да барате надомест за дополнителните трошоци?
Да земеме хипотетичко семејство што купило стан во изградба со договорен рок за вселување во јуни. Бидејќи станот не бил завршен, семејството продолжило да живее под кирија уште десет месеци, со месечен трошок од 350 евра. Во тој период платило дополнителни 3.500 евра за закуп, иако планирало веќе да живее во сопствениот дом.
Може ли да ги побара овие пари од инвеститорот?
Одговорот не е автоматски потврден, но ваквите трошоци можат да бидат предмет на побарување ако се исполнети условите за договорна одговорност и надомест на штета. Потребно е да се докаже дека постои повреда на договорот за која инвеститорот одговара, дека трошоците навистина настанале и дека постои соодветна причинска врска со доцнењето.
Затоа е важно да се зачуваат договорите за закуп, доказите за платена кирија, банкарските трансакции, преписката со инвеститорот и документацијата што покажува кога станот требало да биде предаден.
Слично може да се постави прашањето и за други непосредни трошоци поврзани со неисполнувањето на договорот. Но, секој дополнителен расход не мора автоматски да биде надоместлив. При спор може да се оценуваат неговата оправданост, предвидливоста на штетата и други законски критериуми.
Купувачот треба да знае и дека договорната казна и надоместот на штета не се секогаш идентични побарувања. Ако е договорена казна, законот предвидува определени правила за односот меѓу неа и штетата, вклучително и можност за барање разлика кога докажаната штета е поголема од казната.
Ова е причина дополнителните трошоци да се документираат од првиот месец на доцнење, наместо по неколку години да се реконструираат само според сеќавање.
ДАДОВТЕ 20.000 ЕВРА ОДНАПРЕД – Дали авансот и капарот имаат исти последици?
Една од најважните правни разлики при купување стан во изградба е разликата меѓу аванс и капар.
Авансот претставува однапред платен дел од договорената цена. Капарот, пак, е посебен правен институт уреден со Законот за облигационите односи и неговата цел и последици зависат од договорот и законските правила.
Според членовите 71–73 од Законот за облигационите односи, кога за неизвршувањето на договорот е одговорна страната што го примила капарот, другата страна може, под законските услови, да бара исполнување на договорот или надомест на штета и враќање на капарот, односно враќање на удвоен капар.
Но, ова правило не значи дека секоја однапред уплатена сума автоматски се враќа во двоен износ ако инвеститорот доцни. Ако во договорот уплатата е определена како аванс или рата од цената, нејзиниот третман може да биде поинаков.
Дополнително, едноставното доцнење со завршувањето не е нужно идентично со неизвршување што ги исполнува условите за примена на правилата за двоен капар. Потребно е да се разгледа целиот договор, степенот на исполнување и причината за неисполнувањето.
Затоа граѓанинот што платил значителен износ треба да знае точно под кој правен основ го платил. На документите мора јасно да пишува дали станува збор за капар, аванс, дел од купопродажната цена или друга договорена исплата.
Оваа разлика може да биде пресудна ако подоцна дојде до раскинување на договорот.
МОЖЕТЕ ЛИ ДА ГО РАСКИНЕТЕ ДОГОВОРОТ И ДА ГИ БАРАТЕ ПАРИТЕ НАЗАД?
Кога изградбата доцни со години, купувачот може да заклучи дека повеќе не сака да чека. Но, правото на раскинување треба да се искористи во согласност со договорот и Законот за облигационите односи.
Законот прави разлика меѓу ситуации кога исполнувањето во точно определениот рок е суштествена состојка на договорот и ситуации кога рокот нема такво значење.
Ако исполнувањето во определениот рок е суштествена состојка, а обврската не е исполнета, законот предвидува раскинување под определените услови. Купувачот, сепак, може без одлагање да побара договорот да остане во сила и да инсистира на исполнување.
Кога рокот не е суштествена состојка на договорот, купувачот што сака да го раскине договорот поради неисполнување по правило треба да му остави на инвеститорот примерен дополнителен рок за исполнување. Законот предвидува и одредени исклучоци кога дополнителен рок не е потребен, на пример кога од околностите е јасно дека обврската нема да биде исполнета.
Во случај на правно основано раскинување се применуваат правилата за враќање на она што страните го примиле, како и за други последици, вклучително и соодветните камати и надомест на штета кога за тоа постои основ.
Но, тука се појавува голем практичен ризик: дури и ако купувачот има право да бара враќање на парите, тоа не значи дека инвеститорот располага со доволно средства за веднаш да ги исплати.
Затоа одлуката за раскинување треба да биде внимателно подготвена. Потребно е да се разгледа дали има реални изгледи зградата да биде завршена, каква е финансиската состојба на инвеститорот, дали недвижноста е оптоварена со хипотеки и кои права купувачот веќе ги има запишано или прибележано.
ПРЕДДОГОВОР ИЛИ КУПОПРОДАЖЕН ДОГОВОР – Зошто не е сеедно што сте потпишале?
На пазарот на станови во изградба купувачите често прво потпишуваат преддоговор, а главниот договор се склучува во подоцнежна фаза. Но, некои граѓани погрешно сметаат дека преддоговорот е само необврзувачко ветување.
Според член 37 од Законот за облигационите односи, преддоговорот е договор со кој страните преземаат обврска подоцна да склучат главен договор. Тој обврзува кога ги содржи суштествените состојки на главниот договор и кога е исполнета законски пропишаната форма.
Тоа значи дека правилно склучен преддоговор може да создаде правни обврски. Но, треба да се направи разлика меѓу обврската во иднина да се склучи главен договор, правата што произлегуваат од конкретните клаузули и стекнувањето сопственост врз недвижноста.
Самото уплаќање аванс и потпишувањето документ не значи дека купувачот автоматски станал запишан сопственик на станот.
Особено опасни се договорите во кои не е доволно прецизно определено кој стан се купува. Бројот на станот, влезот, катот, површината, припадоците, паркинг-местото и документацијата според која се идентификува недвижноста треба да бидат јасни.
Ако во преддоговорот стои само општ опис на иден стан, без соодветни податоци за идентификација, во иднина може да настане спор околу тоа што точно инвеститорот бил должен да предаде.
ЛИСТ ЗА ПРЕДБЕЛЕЖУВАЊЕ – Документ што купувачот не треба да го игнорира
Еден од најважните чекори пред купување стан во изградба е проверката на катастарската документација.
Законот за катастар на недвижности предвидува предбележување на правото на сопственост на згради и посебни делови од згради што се во фаза на градба. Во листот за предбележување се содржат податоци за градбата, инвеститорот и поединечните делови што произлегуваат од одобрението за градење и основниот проект.
Важноста на овој документ е во тоа што овозможува идентификација на недвижноста уште пред зградата да биде целосно завршена. Дополнително, во катастарската евиденција можат да бидат прибележани правни дела за промет на предбележаните права, како и хипотеки и други правно релевантни податоци.
Затоа купувачот треба да побара актуелен лист за предбележување на градба и соодветен имотен лист за земјиштето, а не да се задоволи само со фотографија од проектот или со рекламна брошура.
Особено е важно да провери дали станот што го купува точно одговара на наведениот број, кат, влез и површина и дали постојат запишани правни дела или товари што можат да влијаат врз неговите права.
Потребна е и проверка дали договорот што го потпишува може и треба да биде соодветно прибележан според законските услови.
Предбележувањето на градбата не е исто што и конечен имотен лист на завршен стан. Не значи ниту дека купувачот е автоматски заштитен од секое идно финансиско пропаѓање на инвеститорот. Сепак, тоа е важен дел од правната документација што може значително да влијае врз неговата положба.
ЗГРАДАТА Е ПОД ХИПОТЕКА – Може ли банката да има предност пред купувачот?
Еден од најсериозните ризици е купување стан во зграда чија изградба се финансира со банкарски кредит обезбеден со хипотека.
Самото постоење хипотека не значи дека продажбата е незаконска или дека инвеститорот не може да ја заврши зградата. Многу градежни проекти користат банкарско финансирање. Но, за купувачот е особено важно да знае врз кој имот е запишана хипотеката, кој долг го обезбедува и каква е постапката за нејзино ослободување во однос на конкретниот стан.
Да замислиме дека инвеститор изградил дел од зграда со кредит од банка, а истовремено продавал станови и примал авансни уплати. Ако подоцна престане да го враќа кредитот, банката може да има право да побара наплата од заложениот имот согласно законските и договорните услови.
Токму затоа купувачот не треба да претпоставува дека уплатената цена сама по себе ја брише хипотеката.
Пред плаќањето на голем дел од цената потребно е да се провери дали постои договорен и правно спроведлив механизам за ослободување на конкретниот стан од товарот. Во вакви случаи особено е важна документацијата од банката и проверката на катастарските записи.
Најголемиот ризик може да настане кога купувачот веќе исплатил значителен износ, а сè уште нема целосно заштитено право врз конкретната недвижност.
ИНВЕСТИТОРОТ ПРЕСТАНАЛ ДА ГРАДИ – Кога доцнењето станува сериозен финансиски ризик?
Не секое доцнење значи дека инвеститорот е финансиски пропаднат. Градежните работи можат да бидат одложени поради административни постапки, технички проблеми, измена на проектот или други околности.
Но, постојат ситуации што бараат особено внимание.
Ако градилиштето долго време е целосно напуштено, ако инвеститорот одбива да даде писмено објаснување, ако постојано бара дополнителни уплати надвор од договорениот план или ако се појават информации за блокирани сметки и стечај, купувачот треба навремено да ја провери состојбата.
Една од основните проверки е преку Централниот регистар на Република Северна Македонија. Таму можат да се добијат податоци за правниот субјект и неговата тековна состојба, а достапни се и информации за стечајни постапки.
Но, дури и компанија што формално постои и има регистрирана дејност може да се соочува со сериозни финансиски проблеми. Затоа тековната состојба во Централниот регистар не е целосна гаранција дека проектот ќе биде успешно завршен.
Купувачите треба да побараат писмено известување за причините за застојот, проценетиот нов рок, состојбата на изведените работи и планот за завршување. Кога има повеќе купувачи во истата зграда, организирано и законито заедничко постапување може да помогне во прибирањето информации и заштитата на нивните интереси.
Сепак, ниту заедничкиот притисок ниту јавното незадоволство не се замена за навремено преземање конкретни правни дејствија.
ШТО АКО ИНВЕСТИТОРОТ ЗАМИНЕ ВО СТЕЧАЈ?
Ова е најтешкото сценарио за купувачите што веќе уплатиле значителни средства.
Кога над инвеститорот ќе биде отворена стечајна постапка, понатамошното остварување на правата не се решава само според првичниот договор, туку и според посебните правила на стечајното право. Потребно е да се утврди дали купувачот има парично побарување, определено право врз конкретната недвижност, побарување обезбедено со соодветен инструмент или друга правна положба.
Тоа е особено важно бидејќи не сите доверители имаат ист статус.
Купувач што само уплатил аванс и има необезбедено побарување не мора да има иста правна положба како лице што има соодветно запишано или обезбедено право, доколку за тоа се исполнети законските услови.
Во стечајна постапка роковите за пријавување побарувања и другите процесни правила можат да бидат од пресудно значење. Нивното пропуштање може сериозно да ја отежне заштитата на купувачот.
Затоа, ако инвеститорот западне во стечај, купувачот не треба да се потпира само на претходните ветувања дека зградата ќе биде довршена. Неопходно е веднаш да се проверат објавите во стечајната постапка, статусот на договорот и расположливите правни средства.
И тука постои една тешка, но важна вистина: судска одлука дека инвеститорот должи пари и фактичка можност тие пари да бидат наплатени не се исто.
Ако фирмата нема доволен имот, купувачот може да се соочи со значителна загуба, дури и кога има основ за побарување.
ИЗГРАДЕНА ЗГРАДА НЕ ЗНАЧИ АВТОМАТСКИ ВСЕЛИВ СТАН
Понекогаш инвеститорот ќе ги заврши главните градежни работи, но купувачите и понатаму не можат законито и непречено да ги користат становите.
Причината може да биде недовршена инфраструктура, несоодветни инсталации, недостиг од документација, незавршени постапки за технички преглед или други административни и технички прашања.
Законот за градење предвидува посебни правила за технички преглед и документација со која се потврдува дека градбата е изведена во согласност со одобрението и проектот. Конкретната постапка зависи од категоријата на градбата и применливите законски одредби.
За купувачот тоа значи дека не треба да се задоволи само со објаснување дека станот физички е завршен. Потребно е да се провери дали се исполнети условите за законита употреба и запишување на недвижноста.
Особено треба да се проверат приклучоците на електрична енергија, вода, канализација, заедничките простории, пристапот и другите договорени карактеристики на објектот.
Ако станот се предава со недостатоци, купувачот треба да ги евидентира при примопредавањето, да побара нивно отстранување и да ги зачува правата што му припаѓаат согласно договорот и законот.
Не треба да се потпишува записник со кој безрезервно се потврдува дека сите обврски се исполнети ако постојат очигледни недостатоци или нерешени прашања.
ДАЛИ МОЖЕТЕ ДА ПРЕСТАНЕТЕ ДА ГИ ПЛАЌАТЕ РАТИТЕ?
Ова е една од најризичните одлуки што купувачот може самостојно да ја донесе.
Ако станот е купен со банкарски кредит, обврските кон банката не престануваат автоматски само затоа што инвеститорот доцни со изградбата.
Кредитниот договор и договорот за купопродажба се различни правни односи, иако економски се тесно поврзани.
Затоа, ако инвеститорот не го исполнува договорот, купувачот не треба еднострано да престане да ги плаќа кредитните рати без да ги провери последиците. Таквото постапување може да создаде нови долгови, камати и други последици кон банката.
Поинакво е прашањето дали купувачот, според договорот со инвеститорот, има право да задржи определена преостаната уплата до исполнување на соодветната обврска. Законот за облигационите односи познава правила за приговор поради неисполнување на двостран договор, но нивната примена зависи од договорената динамика на плаќање и од фактичката состојба.
Затоа не е безбедно секоја следна рата кон инвеститорот автоматски да се запре само врз основа на лично незадоволство. Пред таква одлука треба да се разгледаат договорните одредби, роковите и можните правни последици.
КОИ ДОКУМЕНТИ ТРЕБА ДА ГИ ПРОВЕРИТЕ ПРЕД ДА КУПИТЕ СТАН ВО ИЗГРАДБА?
Најважната заштита започнува пред уплатата на првиот голем износ.
Купувачот треба да го провери правниот статус на инвеститорот, неговата регистрација и овластените лица, како и правниот основ за располагање со земјиштето и изградбата. Треба да побара увид во правосилното одобрение за градење, релевантниот проект и документацијата со која се идентификува конкретниот стан.
Посебно внимание заслужуваат катастарските податоци. Потребно е да се провери имотниот лист за земјиштето, листот за предбележување на градба, евентуалните хипотеки и други запишани товари или правни дела.
Договорот треба јасно да ги определува точниот стан, површината, катот, влезот, припадоците, паркинг-местото ако е вклучено, квалитетот на завршните работи и роковите за предавање.
Особено важни се клаузулите за договорна казна, можностите за продолжување на роковите, условите за раскинување и враќање на средствата, како и начинот на решавање спорови.
При плаќање во фази, разумно е да се провери дали уплатите се поврзани со јасно утврдени и проверливи градежни фази и дали постои соодветно обезбедување за средствата што се плаќаат однапред.
Не е неразумно купувачот да побара независен адвокатски и технички преглед на документацијата пред потпишување. Трошокот за таква проверка може да биде релативно мал во споредба со финансискиот ризик од купување недвижност вредна неколку десетици или стотици илјади евра.
ШТО ДА НАПРАВИТЕ АКО РОКОТ ВЕЌЕ Е ПРОБИЕН?
Првиот чекор е внимателно да го прочитате договорот и да утврдите кој рок навистина е договорен и која обврска инвеститорот не ја исполнил.
Вториот чекор е писмено да побарате објаснување од инвеститорот, со наведување на датумот на договореното исполнување и барање за конкретен план за завршување. Важно е да остане доказ за доставувањето.
Третиот чекор е да ја проверите правната и фактичката состојба на градбата. Тоа подразбира актуелна катастарска проверка, информации за одобрението за градење и, кога е потребно, проверка пред надлежниот орган и увид во податоците на Централниот регистар.
Четвртиот чекор е да ги пресметате и документирате трошоците што ви настанале поради доцнењето. Кирија, дополнителни преселби, релевантни финансиски расходи и други докажливи последици можат да бидат важни ако подоцна се бара надомест на штета.
Петтиот чекор е да проверите дали постојат услови за договорна казна и дали треба да испратите известување со кое изречно го задржувате тоа право.
Шестиот чекор е, ако доцнењето е сериозно и не постојат реални изгледи за брзо исполнување, навремено да побарате правен совет за условите за раскинување на договорот, враќање на уплатените средства и евентуална судска заштита.
Седмиот чекор е да не потпишувате анекси со нови рокови, изјави за откажување од побарувања или записници за целосно исполнување без претходно да разберете какви права можете да изгубите.
НАЈГОЛЕМАТА ГРЕШКА Е ДА ВЕРУВАТЕ ДЕКА ДОГОВОРОТ САМ ЌЕ ВЕ ЗАШТИТИ
Купувањето стан во изградба претставува комбинација од договорна доверба, градежен ризик и значително финансиско вложување. Купувачот често има помалку информации од инвеститорот за состојбата на проектот, финансиските обврски, текот на изградбата и можните ризици.
Затоа договорот е неопходен, но сам по себе не е доволен. Неговата вредност зависи од содржината, можноста за спроведување, постоењето реално обезбедување и финансиската способност на инвеститорот да ги исполни обврските.
Особено важно е да се разбере дека законското право на надомест не значи автоматски и брза наплата. Ако инвеститорот располага со средства и постои јасна договорна одговорност, спорот може да биде решен со договор или преку соодветна постапка. Но, ако фирмата западне во тешки финансиски проблеми, купувачот може да мора да ги штити своите права во многу посложени околности.
Проблемите со незавршените згради имаат и поширока општествена димензија. Кога семејството ќе вложи најголем дел од животната заштеда во стан што со години не може да го користи, последиците не се само финансиски. Се одложуваат бракови, раѓање деца, преселби, семејни планови и деловни одлуки. Луѓето продолжуваат да живеат во привремени услови, а некогаш плаќаат за два дома — еден во кој живеат и друг што сè уште постои само како недовршена градба.
Затоа е важно и граѓаните и институциите да ја препознаат разликата меѓу обично доцнење на еден комерцијален проект и состојба во која сериозно се загрозени имотните интереси на повеќе семејства.
Најважната порака за купувачите е дека стан во изградба не се купува само според цената по квадратен метар, изгледот на проектот и ветениот датум за вселување. Се купува и врз основа на правниот статус на недвижноста, договорот, финансиската сигурност на инвеститорот и можноста навистина да се добие завршен и законски употреблив стан.
Ако изградбата доцни, граѓанинот не треба само да чека ново ветување. Треба да знае што точно пишува во договорот, кои рокови се прекршени, што е евидентирано во Катастарот и кои законски средства му стојат на располагање.
Зашто најскапиот стан не е секогаш оној со највисоката цена по квадрат. Понекогаш најскап е станот што одамна сте го платиле, а во кој сè уште не можете да се вселите.
*Анализата и информациите не се правен совет. За соодветни точни податоци консултирајте се со правно лице или експерт за оваа тематика.
