Го најдовте станот. Цената е договорена. Продавачот вели дека има уште заинтересирани купувачи и дека треба брзо да одлучите. За да покаже дека зделката е сериозна, бара капар. Давате 2.000, 5.000 или можеби 10.000 евра и конечно чувствувате дека станот е „ваш“.
Но токму тука почнува еден од најчувствителните моменти во целата купопродажба.
Парите веќе не се кај вас, а сопственоста сè уште не е пренесена на ваше име.
Меѓу тие две точки може да има преддоговор, проверка на документацијата, кредит во банка, договор за продажба, плаќање на преостанатата цена и конечно запишување на сопственоста во Катастарот.
Ако сè е чисто и двете страни го исполнат договореното, капарот е само еден чекор кон купувањето.
Но ако нешто тргне наопаку, една единствена реченица во документот може да одреди дали ќе ги добиете парите назад, дали ќе барате двоен капар или дали токму вие ќе останете без него.
Капарот не е само „чување на станот“
Во секојдневниот говор зборот капар често се користи многу слободно.
„Дај нешто за да ти го чувам.“
„Остави 1.000 евра, па ќе ги средиме документите.“
„Само да знам дека си сериозен.“
Но правно, капарот има многу поконкретно значење.
Законот за облигационите односи предвидува дека кога при склучување договор едната страна ѝ дава на другата определен паричен износ како знак дека договорот е склучен, станува збор за капар. Ако договорот се исполни, капарот се враќа или се засметува во исполнувањето на обврската – кај купопродажба тоа вообичаено значи дека се пресметува како дел од цената.
Но законот предвидува и последици кога договорот нема да се исполни.
Ако за неизвршувањето е одговорна страната што го дала капарот, другата страна, зависно од околностите и своето барање, може да има право да го задржи. Ако е одговорна страната што го примила капарот, законската рамка предвидува и можност да се бара враќање на двоен капар, покрај други права што можат да произлезат од договорот и конкретниот случај.
Токму затоа не е сеедно дали во документот пишува „капар“, „аванс“, „резервација“ или нешто сосема трето.
Најголемата грешка е прво да ги дадете парите, а потоа да ги проверувате документите
Кај недвижност од 80.000 или 100.000 евра, капар од неколку илјади евра може психолошки да изгледа како мал дел од вкупната цена.
Но за семејството тоа се реални пари.
И затоа проверката на недвижноста логично треба да дојде пред голема финансиска обврска, а не откако парите веќе се предадени.
Прво треба да се знае кој е запишан како сопственик.
Не кој ви го покажува станот.
Не кој вели дека станот е негов.
Туку кој е запишан.
Потоа треба да се провери дали постојат сосопственици, хипотеки, забрани, прибелешки или други запишани права и факти што можат да бидат важни за продажбата.
Тоа не значи дека секоја хипотека автоматски ја прави продажбата невозможна.
Значи дека мора да знаете што точно купувате и како товарот ќе биде решен.
„Станот е на татко ми, ама јас го продавам“
Тука веднаш треба да се вклучи вниманието.
Не затоа што мора да станува збор за измама. Можно е лицето да има полномошно или друга соодветна правна основа.
Но купувачот не треба да работи со претпоставки.
Ако лицето што го прима капарот не е истото лице што е запишано како сопственик, мора јасно да се утврди врз која основа постапува и дали има соодветно овластување за конкретната правна работа.
Реченицата „ние сме фамилија, исто ти е“ не е документ.
Кога се даваат илјадници евра, идентитетот и овластувањето на лицето што ги прима парите се основна проверка.
Преддоговорот не е безначајна хартија „додека го направиме вистинскиот договор“
Законот го дефинира преддоговорот како договор со кој се презема обврска подоцна да се склучи главен договор. Тој обврзува ако ги содржи суштествените состојки на главниот договор, а кога за главниот договор е пропишана определена форма како услов за неговата полноважност, правилата за формата се однесуваат и на преддоговорот.
Затоа преддоговорот не треба да се третира како обична белешка од типот:
„Примив 5.000 евра за станот.“
Добар документ треба да ја отстрани неизвесноста, а не да создаде нова.
Кој е продавачот?
Кој е купувачот?
Кој точно стан се продава?
Која е вкупната цена?
Колку е дадено како капар?
Кога треба да се плати остатокот?
До кога треба да се склучи главниот договор?
Што ако банката не го одобри кредитот?
Што ако се појави правна пречка на недвижноста?
Што ако продавачот се премисли?
Што ако купувачот се премисли?
Колку повеќе од овие прашања останат на збор, толку повеќе простор останува за спор.
„Ако се премислам, само ќе го изгубам капарот“ – не мора да биде така
Ова е уште една широко распространета претпоставка.
Луѓето често мислат дека капарот функционира како билет за откажување: купувачот може да се откаже и да го остави капарот, а продавачот може да се откаже и само да врати двоен капар.
Но Законот за облигационите односи предвидува дека, ако не е договорено нешто друго, страната што го дала капарот не може едноставно да се откаже од договорот оставајќи го капарот, ниту другата страна автоматски да се ослободи само со враќање двоен капар.
Тоа е исклучително важна разлика.
Капарот не треба да се сфаќа како автоматско право на предомислување.
Од конкретниот договор може да произлегуваат дополнителни права и обврски.
Затоа не потпишувајте документ со претпоставка дека „најмногу можам да ги изгубам овие 5.000 евра“.
Можеби правната ситуација е посложена.
Најризично е кога станот го купувате со кредит
Замислете ја следнава ситуација.
Наоѓате стан од 100.000 евра.
Имате 20.000 евра сопствени средства, а останатите 80.000 планирате да ги обезбедите со станбен кредит.
Продавачот бара 5.000 евра капар.
Вие го давате.
Потоа банката ја разгледува вашата кредитоспособност или самата недвижност и кредитот не се реализира.
Што се случува со вашите 5.000 евра?
Одговорот не треба да го барате дури тогаш.
Треба да го имате договорено пред да ги дадете парите.
Ако купувањето зависи од банкарско финансирање, во документот треба прецизно да биде уредено што ќе се случи ако кредитот не биде одобрен или не може да се реализира под договорените услови.
Не е исто ако купувачот без причина се откажал од купувањето и ако исполнувањето било врзано за услов кој е јасно предвиден во договорот.
Една реченица тука може да вреди неколку илјади евра.
„Чекаме само еден документ“ е момент кога треба да прашате кој документ
При купување недвижност често се слуша:
„Сè е чисто, само еден документ чекаме.“
Тогаш следното прашање треба да биде: кој?
Не секој документ има иста тежина.
Едно е техничка потврда што ќе пристигне за неколку дена.
Сосема друго е нерешено право на сопственост, сосопственик кој треба да учествува во продажбата, незавршена оставинска постапка, товар на недвижноста или проблем со идентификацијата на предметот што се продава.
Не мора автоматски да се откажете од секоја недвижност што има нешто за доуредување.
Но капар не треба да се дава на слепо со надеж дека „ќе се среди“.
Ако постои нерешена работа, нека биде јасно наведено што треба да се реши, кој треба да го реши и до кој рок – како и што се случува со вашиот капар ако тоа не се случи.
Не давајте илјадници евра во кеш без јасна трага
Кај големи животни зделки доказот е важен речиси колку и парите.
Ако плаќате определен износ, документот треба јасно да покажува кој го примил, од кого, колку, кога, за која конкретна недвижност и по која основа.
Плаќањето преку банкарски канал дополнително создава финансиска трага, но ниту банковниот трансфер сам по себе не го заменува добро составениот договор.
Описот „пари за стан“ е далеку послаб од документ во кој точно е утврдено што претставува сумата и кои права и обврски ги преземаат страните.
Целта не е да се создаде недоверба меѓу купувачот и продавачот.
Туку да нема простор, шест месеци подоцна, едниот да каже:
„Јас не сум рекол така.“
Дадениот капар не ве прави сопственик
Ова е можеби најважната реченица во целата приказна.
Дури и ако сте дале значителен износ, сте се договориле со продавачот и веќе планирате каде ќе стои мебелот, тоа не значи дека правото на сопственост веќе е ваше.
За продажба на недвижност постојат пропишани формални чекори, а правата на недвижностите се запишуваат во Катастарот.
Затоа постои период во кој можете да имате договорна позиција и дадени пари, но сè уште да не бидете запишан сопственик.
Токму тој меѓупростор треба да биде максимално добро уреден.
Што би проверил внимателен купувач пред да даде капар?
Не постои еден список што може да ја замени проверката на конкретна недвижност, но неколку прашања се основни.
Актуелната катастарска состојба треба да одговара на она што продавачот го тврди.
Лицето што продава треба да има право да располага со недвижноста или соодветно овластување.
Треба јасно да биде идентификуван предметот на продажбата.
Секој товар, хипотека, сосопственост или друга релевантна забелешка треба да биде познат пред да се даде значителна сума.
Документот со кој се дава капар треба точно да кажува што е договорено.
Ако има банкарски кредит, треба да се уреди што се случува ако финансирањето не се реализира.
И треба да биде јасно кој рок важи за склучување на главниот договор и што следува ако едната страна не ја исполни својата обврска.
За конкретна купопродажба со значителна вредност, проверката од нотар и, кога околностите го бараат тоа, правен совет пред предавањето на парите може да биде многу поевтина од подоцнежен спор.
Најскапата реченица може да биде: „Нема потреба од толку документи, се договоривме“
Недвижност не се купува секој ден.
За многу луѓе тоа е најголемата трансакција што ќе ја направат во животот.
Токму затоа брзањето е опасно.
Продавачот можеби навистина има друг купувач.
Можеби утре цената ќе биде различна.
Можеби станот навистина е одлична можност.
Но ниту едно од тие нешта не го менува фактот дека неколку илјади евра капар се вистински пари.
Пред да ги дадете, треба да знаете:
кому ги давате, за што ги давате, што точно добивате со тоа, што мора да се случи понатаму и како се враќаат ако зделката пропадне под околности предвидени во договорот.
Капарот може да биде нормален и корисен дел од купопродажбата.
Опасен станува кога го даваме како чин на доверба, а дури потоа почнуваме да поставуваме прашања.
Затоа вистинскиот момент за проверка не е кога ќе слушнете дека „има проблем“.
Туку пред да ги префрлите парите.
Агенција за катастар на недвижности – Закон за катастар на недвижности, одредби за задолжително запишување на сопственоста и другите стварни права.
*Информацијата не е правен совет, туку текстот е од чисто информативен карактер. За слични ситуации најдобро е да се консултирате со соодветен експерт по оваа тематика.
