Купувате стан во нова зграда, плаќате дополнителни неколку илјади евра за паркинг-место и очекувате дека проблемот со паркирањето конечно е решен. Инвеститорот ви покажува точно означен простор во подземната гаража, ви дава далечински управувач за рампата и ви објаснува дека местото број 17 е ваше. Но, по неколку месеци започнуваат проблемите. Некој друг редовно го паркира автомобилот токму таму, соседот тврди дека просторот му припаѓа нему, а управителот на зградата објаснува дека нема јасни документи кој има право да го користи конкретното место. Кога конечно ќе го погледнете имотниот лист, откривате дека станот е запишан на ваше име, но за паркинг-местото нема податок каков што сте очекувале.
Ваквите спорови можат да станат особено непријатни во новите станбени комплекси, каде што секој квадратен метар има висока пазарна вредност, а просторот за паркирање е ограничен. За купувачот, паркинг-местото не е само дополнителна удобност. Тоа може да биде значајна инвестиција, услов за нормално користење на станот или решавање на секојдневен проблем во населба каде што слободно место тешко се наоѓа.
Но, токму тука се појавува прашање што многу граѓани не го поставуваат пред да платат: што точно купувате кога плаќате за гаража или паркинг-место?
Дали стекнувате право на сопственост врз посебно идентификувана недвижност? Дали добивате само право на користење на дел од заеднички простор? Дали паркинг-местото е спореден дел што припаѓа на станот? Или имате само договорно ветување од инвеститорот дека определен простор ќе биде резервиран за вас?
Разликите се огромни, а нивните последици најдобро се гледаат кога ќе настане спор, кога станот ќе се продава, кога сопственикот ќе почине или кога друг станар ќе го заземе местото што го сметате за свое.
Македонското законодавство предвидува различни облици на сопственост и користење на деловите од станбените згради. Затоа одговорот не може да се даде само врз основа на тоа што паркинг-местото има број, боја на асфалтот или метална преграда. Одлучувачки се правниот статус на просторот, проектната документација, договорот и податоците запишани во Катастарот.
ГАРАЖА, ПАРКИНГ-МЕСТО И ПРАВО НА КОРИСТЕЊЕ – Три ситуации што не смеат да се мешаат
Првата важна разлика е меѓу самостојна гаража, индивидуално идентификувано паркинг-место и простор што се користи врз основа на договор или одлука на станарите.
Законот за сопственост и други стварни права, во член 95, предвидува дека станови, деловни простории, визби, гаражи и други посебни делови од станбени и деловни згради можат да бидат во сопственост на различни физички или правни лица. Ова претставува етажна сопственост.
Кога гаражата претставува посебен, законски идентификуван дел од недвижност, правото на сопственост може да биде запишано во соодветната катастарска евиденција. Сопственикот тогаш има права што произлегуваат од сопственоста, со законските ограничувања што важат за зградата и другите сопственици.
Но, паркинг-место означено со линии во заеднички двор или подземен простор не мора автоматски да има ист правен третман.
Во одредени случаи паркинг-местото може да биде евидентирано како посебен дел. Во други, просторот може да припаѓа на заедничките делови од зградата, а одредено лице да има договорно уредено право на негово користење. Можно е и гаража да претставува спореден дел поврзан со определен стан.
Правните последици зависат од конкретната евиденција и документација. Затоа не е правилно секоја платена површина за паркирање автоматски да се нарекува приватна сопственост, но не е правилно ниту да се тврди дека паркинг-место никогаш не може да биде посебно евидентирана недвижност.
КАТАСТАРОТ ПРАВИ РАЗЛИКА – Што значат ознаките Г, ГМЗП и ГМ?
Особено корисен документ за разбирање на ова прашање е правилникот на Агенцијата за катастар на недвижности за премер на недвижностите.
Според член 24 од правилникот, во евиденцијата се користат различни ознаки за намената на посебните делови на зградите и другите објекти.
Ознаката Г се користи за гаража, ГМЗП за паркинг-место во затворен простор, а ГМ за паркинг-место на отворен простор.
Дополнително, член 25 предвидува ознака за комуникациски паркинг-простор меѓу заедничките делови на зградата.
Оваа разлика е важна бидејќи не секој простор во подземната гаража има ист правен статус. Едно е место за паркирање што е индивидуално идентификувано, а друго е маневарскиот простор што мора да остане достапен за движење на возилата.
На пример, ако во подземен гаражен простор постојат триесет означени места, но и заеднички пристапни ленти, рампи и простор за вртење, тие површини не треба автоматски да се третираат како еднакви предмети на индивидуално располагање.
Но, и самата катастарска ознака за намената не е доволна за утврдување кој е сопственик. За тоа треба да се провери носителот на правото, правниот основ и останатите податоци во имотниот лист.
Токму затоа, пред купувањето, важно е да не се праша само каде се наоѓа местото, туку и како е заведено, кому му припаѓа и кое право точно се пренесува на купувачот.
ГО ПЛАТИВТЕ ПАРКИНГ-МЕСТОТО, НО НЕМА ПОСЕБЕН УПИС – Дали инвеститорот ви продал сопственост или ветување?
Да замислиме хипотетичка ситуација. Купувач плаќа 90.000 евра за стан и дополнителни 8.000 евра за подземно паркинг-место. Во купопродажниот договор стои дека со станот му следува паркинг-место број 12.
По завршувањето на зградата станот е запишан во Катастарот, но купувачот открива дека паркинг-местото не е посебно запишано на негово име.
Ова не значи автоматски дека инвеститорот го измамил, бидејќи мора да се утврди правната природа на договорениот простор. Но, претставува сериозна причина да се провери документацијата.
Ако договорот предвидува пренос на право на сопственост врз посебен дел, треба да се утврди дали тој дел законски може да се идентификува и дали се исполнети условите за соодветен упис.
Ако, пак, договорот предвидува само исклучиво или определено право на користење, купувачот може да има поинаква правна положба од сопственик на посебно запишана недвижност.
Разликата станува особено важна кога ќе посакате да го продадете паркинг-местото одделно од станот. Не можете автоматски да пренесете како самостојна сопственост нешто за кое имате само договорно право на користење, без да се проверат законските услови и природата на правото.
Затоа договорот мора прецизно да го опишува предметот на продажбата: локацијата, ознаката, површината, врската со конкретниот стан, правниот статус и документите врз основа на кои купувачот го стекнува правото.
ИНВЕСТИТОРОТ ВИ ПОКАЖАЛ ЕДНО МЕСТО, А ВО ДОКУМЕНТИТЕ Е ДРУГО – Кој документ има поголема тежина?
Во новоградбите неретко се случува паркинг-местата да бидат означени со броеви што купувачите ги гледаат на продажните планови или на самиот терен.
Но, бројот нацртан на бетонски столб или поставен на метална табличка не е исто што и катастарска идентификација.
Да земеме пример со место означено како П-15 на продажниот план. Купувачот го плаќа, добива пристап до гаражата и започнува редовно да го користи. Подоцна се појавува сосед кој покажува договор во кој исто така се споменува место П-15.
Во ваков случај не е доволно едниот да покаже постара фотографија или да тврди дека прв го паркирал автомобилот таму.
Потребно е да се споредат двата договора, релевантните проектни планови, катастарската евиденција, начинот на идентификација на местата и можните последователни промени во нумерацијата.
Особено е важно дали договорите се однесуваат на ист правно идентификуван простор или на различни места што поради грешка биле означени со ист продажен број.
Ако навистина постојат спротивставени договорни барања за истиот простор, спорот може да бара правна проверка на исполнетоста и важноста на договорите, евентуалните уписи и правата на засегнатите лица.
Купувачот што прв платил не треба автоматски да претпоставува дека со самата уплата секогаш стекнал најсилно стварно право. Но, ниту подоцнежниот купувач може безусловно да се смета за заштитен само затоа што располага со друг документ. Секој случај зависи од законските правила и конкретната правна состојба.
НЕКОЈ ДРУГ ПОСТОЈАНО СЕ ПАРКИРА НА ВАШЕТО МЕСТО – Што смеете да направите?
Ова е најчестиот практичен проблем.
Се враќате дома по работа и гледате непознат автомобил паркиран на местото што го користите со години. Возилото нема оставен телефонски број, а соседите не знаат кому му припаѓа. Следниот ден ситуацијата се повторува.
Првата реакција може да биде лутина, но самоволното блокирање на автомобилот, поставувањето препреки или оштетувањето на туѓото возило може да создаде нов правен проблем.
Најразумно е најнапред да ја документирате состојбата. Фотографирајте го возилото и положбата во однос на означеното место, без непотребно јавно објавување на лични податоци. Забележете го датумот и времето и проверете дали лицето можеби користи место за кое има одредено договорно право.
Потоа обратете се до управителот на зградата или заедницата на сопственици, особено ако просторот е под заеднички режим на управување. Управителот може да помогне со информации за правилата на користење, пристапот и документите што ги има за распределбата на местата.
Ако се утврди дека постои повторено неовластено попречување на вашето законски заштитено користење, може да постојат основи за судска заштита.
Но, важно е да се прави разлика меѓу приватен гаражен простор и јавно паркиралиште. Полицијата или службата за отстранување возила не мора да имаат исто овластување за секоја ситуација во приватен станбен комплекс како за непрописно паркирање на јавна сообраќајна површина.
Затоа не треба да се претпоставува дека секој автомобил на приватно паркинг-место може веднаш и автоматски да биде отстранет со „пајак“ по барање на сопственикот.
ИМАТЕ САМО 30 ДЕНА ЗА ОПРЕДЕЛЕНА СУДСКА ЗАШТИТА – Кога се работи за смеќавање на владение?
Еден од најважните, а најмалку познати законски механизми е заштитата на владението.
Според член 181 од Законот за сопственост и други стварни права, никој нема право неовластено да го смеќава или одзема владението, дури и кога смета дека има посилно право на користење.
Член 183 предвидува дека правото на заштита на владението се остварува во рок од 30 дена од денот кога владетелот дознал за смеќавањето или одземањето и за сторителот, а најдоцна во рок од една година од самото дејствие.
Тоа значи дека граѓанинот што е фактички исклучен од користењето на простор што претходно мирно го користел не треба бесконечно да чека да се реши проблемот.
Но, важно е ова да не се толкува како рок од 30 дена за секој можен имотен спор. Станува збор за посебна владетелска заштита со конкретни законски услови. Постојат и други судски средства за заштита на правото на сопственост, за кои може да важат поинакви правила.
Во постапката за смеќавање на владение судот пред сè ја разгледува последната мирна фактичка состојба на владението и дејствието со кое таа била нарушена, а не го решава автоматски секое прашање за конечната сопственост.
Тоа е особено важно кога едно лице со години користело конкретно место, а друго самоволно го исклучило од него.
Иако законот под строго определени услови дозволува самопомош, таа не е општо овластување граѓаните сами да заклучуваат туѓи автомобили, да поставуваат опасни пречки или да прибегнуваат кон физичка пресметка. Правната заштита мора да биде сразмерна и законита.
ДВОРОТ ПРЕД ЗГРАДАТА Е ЗАЕДНИЧКИ – Може ли еден станар да си присвои место?
Ова е посебно чувствително прашање во постарите станбени згради, но и во новите комплекси.
Некој станар со години паркира на истото место во дворот. Потоа поставува табличка со бројот на својот стан, метален столб или синџир и тврди дека местото му припаѓа.
Но, долготрајното користење на определен простор не значи само по себе дека станарот автоматски стекнал исклучива сопственост врз него.
Законот за сопственост и други стварни права предвидува дека сопствениците на посебните делови имаат права на наменско користење на земјиштето што ѝ служи на зградата. Истовремено, никој не може да го користи тоа земјиште на начин со кој неоправдано го ограничува нормалното користење од другите сопственици.
Законот за домување дополнително ги уредува заедничките делови и односите меѓу сопствениците.
Затоа, ако дворот претставува заеднички простор, индивидуалното резервирање места мора да има соодветен правен основ. Одлуката на станарите за организација на паркирањето може да биде важна за начинот на користење, но не треба да се меша со пренесување право на сопственост.
Тоа значи дека табличката „Приватен паркинг“ не претставува сама по себе доказ дека лицето поседува приватна катастарска недвижност.
Пред поставување физички бариери, рампи или блокатори во заеднички простор треба да се проверат правилата на зградата, правата на другите сопственици и евентуалните потребни одобренија.
ПАРКИНГОТ Е ЗАЕДНИЧКИ, НО СТАНАРИТЕ СЕ ДОГОВОРИЛЕ КОЈ КАДЕ ЌЕ ПАРКИРА – Дали договорот важи?
Во некои станбени комплекси сите паркинг-места не се посебна сопственост, но сопствениците имаат договор со кој се определува кој користи конкретно место.
Таквиот договор може да биде значаен за регулирање на меѓусебните односи и користењето на просторот.
Законот за домување го уредува договорот за заемни односи меѓу сопствениците, кој може да содржи правила за користење на заедничките простории, трошоците и управувањето.
Но, треба да се провери кој го склучил договорот, дали постојат законски услови за негово донесување, дали го опфаќа конкретниот простор и дали создава трајно или променливо право на користење.
Особено внимание заслужува прашањето што се случува кога ќе се продаде станот.
Ако користењето на местото е поврзано со сопственоста на конкретен стан и е уредено со соодветен акт, правата и обврските на новиот сопственик треба да се оценуваат според тој акт и применливите законски правила.
Но, ако претходниот сопственик само неформално се договарал со соседите да паркира на одредено место, не е сигурно дека купувачот на неговиот стан автоматски добива исклучиво и трајно право на истото место.
Затоа и при купување половен стан со ветување дека следува паркинг, треба да се побара доказ за правната основа на користењето.
КУПУВАТЕ СТАН СО „ГАРАНТИРАН ПАРКИНГ“ – Што мора да пишува во договорот?
Во огласите за недвижности често стои дека станот има обезбеден паркинг.
Но, изразите „обезбеден паркинг“, „сопствено паркинг-место“, „гаражно место“ и „право на користење паркинг“ не мора да означуваат ист правен однос.
Да замислиме оглас во кој се продава стан од 70 квадратни метри со обезбеден паркинг во дворот. Купувачот претпоставува дека добива едно точно определено приватно место.
Кога се вселува, открива дека сите сопственици можат да паркираат во дворот, но бројот на места е помал од бројот на станови.
Во таква ситуација може да настане спор дали продавачот понудил конкретно право што не го исполнил или купувачот погрешно го разбрал огласот.
Затоа во договорот треба прецизно да биде наведено дали се пренесува право на сопственост, спореден дел од станот или определено право на користење.
Ако паркинг-местото има посебни катастарски податоци, тие треба да бидат усогласени со исправата врз основа на која се пренесува правото.
Ако станува збор за заеднички простор, треба јасно да биде наведена правната основа за исклучиво или определено користење на конкретното место.
Особено е важно да не се плаќа значителен дополнителен износ само врз основа на усно ветување дека паркинг-местото ќе биде ваше.
МОЖЕТЕ ЛИ ДА ЈА ПРОДАДЕТЕ ГАРАЖАТА ОДДЕЛНО ОД СТАНОТ?
И ова прашање има неочекувана правна димензија.
Ако гаражата претставува посебен дел од недвижност врз кој имате право на сопственост, може да постои можност за нејзино одделно располагање, но со почитување на законските ограничувања.
Член 100 од Законот за сопственост и други стварни права предвидува посебно право на првенствено купување при одделно отуѓување гаража што се наоѓа во составот на зградата или на соодветното градежно земјиште.
Според оваа одредба, предност при купување имаат сопствениците на становите во зградата, а потоа закупците, под законски утврдените услови.
Законот предвидува и постапка за понуда, рокови и судска заштита ако првенственото право биде повредено.
Ова не значи дека секој договор за продажба на кое било паркинг-место автоматски мора да ја следи истата постапка. Потребно е да се утврди дали станува збор за гаража на која се применува конкретната одредба и каков е правниот статус на предметот на продажбата.
Но, јасно покажува дека сопственоста врз гаража во станбена зграда може да има посебни ограничувања што не се очигледни на прв поглед.
Затоа пред продажба, подарување или одделно издавање на гаража или паркинг-место е разумно да се провери што дозволуваат законот, катастарската евиденција и договорот со кој е стекнато правото.
КОЈ ЈА ПЛАЌА ПОПРАВКАТА НА ГАРАЖНАТА ВРАТА – СИТЕ СТАНАРИ ИЛИ САМО ОНИЕ ШТО ПАРКИРААТ?
Трошоците за одржување можат да предизвикаат дополнителни спорови.
Во нова станбена зграда се расипува автоматската гаражна врата. Поправката чини значителен износ, а управителот предлага трошокот да го поделат сите сопственици на станови.
Дел од станарите реагираат дека воопшто немаат гаража или паркинг-место и дека не треба да плаќаат за простор што не го користат.
Одговорот зависи од правниот статус на гаражниот простор и од тоа дали се работи за заеднички дел што ѝ служи на целата зграда или за посебен заеднички дел што им служи само на определени сопственици.
Законот за домување предвидува посебни правила за управување и распределба на трошоците за ваквите делови.
Во јавно објавено стручно објаснување од претставник на Регулаторната комисија за домување е наведено дека трошоците за одржување на гаражен простор што им служи на определени сопственици, по правило ги поднесуваат сопствениците на кои тој простор им припаѓа, согласно законот и договорот за заемни односи.
Но, тоа не значи дека секоја поправка во подземниот дел автоматски е трошок само на сопствениците на паркинг-места.
Ако станува збор за инсталација или конструктивен елемент што е неопходен за целата зграда, правниот третман може да биде поинаков.
Затоа пред поделба на трошоците треба да се проверат проектот, статусот на просторот, договорот за заемни односи и законската распределба на обврските.
СТАВИВТЕ МЕТАЛЕН БЛОКАТОР НА ВАШЕТО МЕСТО – Дали секогаш имате право на тоа?
Многу граѓани се обидуваат да го решат проблемот со неовластено паркирање со поставување метален блокатор што се заклучува, столб или синџир.
Но, тоа што имате право да користите определено место не значи дека секогаш имате право без дополнителни услови да изведувате физички интервенции во заедничкиот простор.
Ако блокаторот се поставува врз дел што е заедничка сопственост, ако ја нарушува пристапната површина или го попречува движењето на другите возила, може да се појави спор со останатите сопственици.
Дополнително, во подземни гаражи мора да се води сметка за безбедноста, пристапот на противпожарните служби, евакуациските патеки и соодветните технички услови.
Затоа пред поставување физичка преграда треба да се проверат правниот статус на местото, правилата на зградата и евентуалните потребни согласности.
Особено е ризично самоволно да се оградува дел од заедничкиот двор без соодветен правен основ.
ШТО АКО ИНВЕСТИТОРОТ ИСТО ПАРКИНГ-МЕСТО ИМ ГО ВЕТИЛ НА ДВАЈЦА КУПУВАЧИ?
Ова е една од најсериозните ситуации.
Ако две лица тврдат дека го купиле истото место, потребно е веднаш да се утврдат договорите, датумите, идентитетот на предметот, начинот на упис и дали странките имаат стварни или само договорни побарувања.
Не секое двојно наведување на број автоматски значи измама. Понекогаш проблемот може да биде последица на промена на проектната нумерација, техничка грешка или неусогласеност меѓу продажната и катастарската документација.
Но, ако се утврди дека исто право навистина е ветено или пренесувано на повеќе купувачи, може да постојат основи за договорна, имотноправна или друга одговорност, зависно од утврдените факти.
Купувачите не треба да се обидуваат спорот да го решат преку физичко заземање на местото или меѓусебно блокирање на возилата.
Најважно е да се обезбедат оригиналните договори, доказите за уплати, проектните планови, писмената комуникација со инвеститорот и актуелните катастарски исправи.
Потоа треба да се побара соодветна правна заштита.
Во определени случаи може да постои основ за исполнување на договорот, надомест на штета, враќање на платената цена или оспорување определен правен акт. Но, не постои едноставна формула според која лицето што прво се јавило кај инвеститорот нужно има најсилно право.
ПЕТ ПРОВЕРКИ ПРЕД ДА ПЛАТИТЕ ЗА ГАРАЖА ИЛИ ПАРКИНГ-МЕСТО
Прво, побарајте актуелен имотен лист или лист за предбележување на градба, доколку објектот сè уште е во изградба. Проверете го носителот на правото и точната идентификација на просторот.
Второ, споредете ги катастарските податоци со основниот проект, продажниот план и фактичката состојба на терен. Бројот на местото мора јасно да се поврзува со предметот на договорот.
Трето, побарајте во договорот недвосмислено да биде наведено дали стекнувате сопственост врз посебен дел, право што е поврзано со станот или само определено право на користење.
Четврто, проверете дали постојат хипотеки, други товари, спорни права или ограничувања што можат да влијаат врз стекнувањето и користењето на местото.
Петто, проверете како се уредени пристапот, рампата, далечинските управувачи, месечните трошоци и обврските за одржување.
Овие проверки се особено важни кога за паркинг-местото се бара значителна дополнителна цена што не е вклучена во цената на станот.
НАЈСКАПАТА ГРЕШКА Е ДА КУПИТЕ ОБЕЛЕЖАН ПРОСТОР, А ДА НЕ ЗНАЕТЕ КОЕ ПРАВО ГО ДОБИВАТЕ
Во современите станбени комплекси паркинг-местото одамна не е само дополнителна погодност. За многу семејства тоа претставува неопходен услов за нормално секојдневно функционирање.
Но, растечката вредност на паркинг-просторот значи и дека правните несогласувања можат да станат сè поскапи.
Едно е да имате гаража запишана како ваша сопственост, друго е да имате право да користите определено место во заеднички простор, а сосема трето е да се потпирате само на ветување дека „тука никој друг нема да паркира“.
Сите овие ситуации можат на прв поглед да изгледаат исто: едно возило, две бели линии и број на подот. Но, кога ќе настане спор, нивните правни последици можат суштински да се разликуваат.
Затоа купувачот не треба да го оценува паркинг-местото само според неговата локација, широчина или близина до лифтот. Треба да ја провери сопственоста, документацијата и правото што навистина го стекнува.
Истовремено, лицето на кое друг му го зазема местото треба да реагира навремено, со докази и соодветни законски средства, наместо со самоволно блокирање на возила и конфликти со соседите.
Најважната порака е едноставна: тоа што сте платиле за паркинг-место не е единствениот доказ за вашето право, исто како што бројот нацртан на бетонскиот под не е доволен доказ за сопственост.
Решавачки се договорот, правниот статус на просторот, катастарската евиденција и законските правила за неговото користење.
Зашто можете да платите илјадници евра за место каде што очекувате секојдневно да го паркирате автомобилот, но вистинската вредност на таа инвестиција зависи од тоа дали имате јасно, законски утврдено и заштитливо право.
А кога тоа право не е уредено навреме, спорот за неколку квадратни метри бетон може да се претвори во долгогодишен проблем меѓу соседи, инвеститори и сопственици.
*Анализата и информациите не се правен совет. За соодветни точни податоци консултирајте се со правно лице или експерт за оваа тематика.
