На едната страна се крановите.
Нови згради, нови населби, ископи, огради со рендери на идни станови, реклами за продажба уште пред да биде завршена конструкцијата.
На другата страна е демографијата.
Помалку раѓања од умирања, стареење на населението, празнење на дел од помалите места и постојано прашање каде ќе живеат младите што остануваат во земјата.
И токму тука се појавува една од најинтересните економски противречности во денешна Македонија:
ако нè има сè помалку, за кого се градат сите тие станови?
Прашањето звучи едноставно. Одговорот воопшто не е.
Затоа што бројот на жители и побарувачката за станови не се иста работа.
Градежништвото расте силно
Во второто тримесечје од 2026 година македонската економија порасна за 4,3 проценти во однос на истиот период претходната година.
Меѓу секторите со најголем раст било градежништвото, со 21,9 проценти.
Важно е веднаш да се направи разлика: ова не значи дека бројот на изградени станови пораснал за 21,9 проценти. Во градежништвото влегуваат и инфраструктурни, деловни и други градежни активности.
Но кога ќе се погледнат податоците конкретно за домувањето, станбената градба очигледно не запира.
Во 2025 година деловните субјекти завршиле 3.733 станови со вкупна корисна површина од над 280 илјади квадратни метри. Во индивидуална режија биле завршени уште 2.518 станови.
Тоа се повеќе од 6.000 новозавршени станбени единици само во една година според двете статистички категории.
А градбата продолжува.
Само во јули 2026 година со издадените одобренија е предвидена изградба на уште 1.248 станови.
Значи прашањето „за кого се градат?“ не е теоретско.
Во исто време – демографската слика оди во друга насока
На крајот од 2025 година населението во земјата е проценето на 1.819.074 жители.
Истата година се родиле 15.850 деца, а починале 20.287 лица.
Разликата е повеќе од 4.400 лица само преку природното движење на населението, без во оваа едноставна споредба да се навлегува во миграциите.
Негативниот природен прираст продолжи и во 2026 година.
Тоа значи дека Македонија истовремено може да има демографски притисок надолу и градежна активност нагоре.
На прв поглед тоа изгледа нелогично.
Но пазарот на станови не се движи само според прашањето „колку луѓе има во државата?“.
Многу поважно е и:
каде сакаат тие луѓе да живеат?
Македонија може да губи жители, а Скопје сепак да добива побарувачка
Ако од мало место се иселат две семејства, а нивните деца се преселат во Скопје, државата можеби нема добиено ниту еден нов жител.
Но пазарот на недвижности се променил.
Во малото место можат да останат две празни куќи.
Во Скопје истовремено може да се појави потреба за два нови стана.
Токму ова е една од најважните работи кога зборуваме за недвижности.
Националната демографија и локалната побарувачка не мора да се движат во иста насока.
Една држава може да се намалува, а нејзиниот главен град да продолжи да привлекува луѓе.
Може да се празнат села, а да се гради во урбани населби.
Може да има куќи што речиси никој не ги сака во едно место и станови што се продаваат уште во градба во друго.
Недвижностите не можат да се преселат таму каде што се луѓето.
Луѓето се преселуваат таму каде што се работните места, универзитетите, болниците, услугите и можностите.
И затоа е можно истовремено да имаме и празни куќи и недостиг од посакувани станови.
А Македонија веќе има огромен станбен фонд
Пописот од 2021 година изброја 839.174 станови.
Од нив, според податоците прикажани во Статистичкиот атлас на Државниот завод за статистика, околу 36,6 проценти биле празни во моментот на пописот.
Тоа е бројка што на прв поглед го прави прашањето уште погласно:
ако веќе имаме толку ненаселени станови, зошто градиме нови?
Но и тука треба многу внимание.
„Празен стан“ во статистика не значи автоматски „стан што утре може да се понуди на младо семејство“.
Дел може да се наоѓаат во места каде речиси нема побарувачка.
Дел се стари.
Дел се куќи или станови на наследници кои живеат на друго место.
Дел можат да се користат повремено.
Дел не се во состојба во која некој би сакал да живее без значителна инвестиција.
Дел едноставно не се на пазарот.
Затоа бројката на празни станови не треба механички да се одземе од бројот на луѓе што бараат дом.
Стан што постои не е исто што и стан што е достапен.
Станот одамна не се купува само за живеење
Тука стигнуваме до вториот голем одговор.
Не секој што купува стан има намера веднаш да живее во него.
Недвижноста може да биде купена за дете кое сè уште не се отселило од родителите.
Може да се купува за издавање.
Може да се чува како долгорочен имот.
Може да биде втор дом.
Може сопственикот да живее во странство, а станот да го користи само повремено.
Може едноставно да биде начин за префрлање на заштедата од готовина во недвижност.
За да се утврди колкав дел од купувачите припаѓаат на секоја од овие категории би биле потребни конкретни трансакциски податоци, па не треба да се погодува.
Но економскиот принцип е важен:
побарувачката за стан не ја создаваат само луѓето на кои им недостига покрив над глава.
Ја создава и капиталот.
И токму поради тоа бројот на населението сам по себе не може да објасни зошто се гради.
Едно домаќинство денес не изгледа исто како пред 40 години
Постои уште една промена што често се заборава.
Бројот на жители може да опаѓа, а бројот на потребни станбени единици да не паѓа со исто темпо.
Една куќа во која некогаш живееле родители, две деца и баба може подоцна да се претвори во потреба од три различни домови.
Децата формираат свои домаќинства.
Браковите се разделуваат.
Повозрасни луѓе остануваат сами.
Млади луѓе сакаат да живеат независно пред брак.
Затоа за недвижностите не е важен само бројот на жители, туку и бројот и структурата на домаќинствата.
Два милиони луѓе распоредени во 500.000 домаќинства имаат сосема друга станбена потреба од два милиони луѓе распоредени во 750.000 домаќинства.
Ист број жители.
Многу повеќе потребни домови.
Но тука се појавува едно потешко прашање
Ако новите станови се градат затоа што постои реална побарувачка, пазарот прави нешто сосема логично.
Капиталот оди таму каде што има купувачи.
Но што ако значителен дел од побарувачката не доаѓа од потребата за домување, туку од желбата да се поседува уште една недвижност?
Тогаш градот може да добие повеќе квадратни метри без пропорционално да добие повеќе жители.
Може да има осветлени продажни салони и темни прозорци во завршените згради.
Може да има висока вредност на недвижности, а истовремено младо семејство со две плати да смета дека сопствен стан му е недостижен.
Тоа веќе е многу поширока економска тема.
Не е прашањето само:
„Колку станови градиме?“
Туку:
„Кој ги купува и за што ги користи?“
Празен стан во Берово не ја решава потребата за стан во Скопје
Токму тука пропаѓа едноставната теза дека „имаме доволно станови, значи нема потреба да се гради“.
Пазарот на недвижности е екстремно локален.
Човек кој работи секој ден во Скопје нема многу корист од празна куќа на два часа пат.
Студент не може практично да живее во наследена куќа во село ако факултетот му е во друг град.
Повозрасен човек може да сака да се пресели од голема семејна куќа во помал стан близу здравствени и други услуги.
Младо семејство може да сака нов, енергетски поефикасен стан, иако неговите родители имаат стара куќа во друго место.
Затоа Македонија нема еден пазар на недвижности.
Има многу мали пазари што се движат различно.
Каде се гради е речиси поважно од тоа колку се гради
Во 2025 година кај објектите градени од деловните субјекти најголема градежна активност била регистрирана во Скопскиот Регион.
Кај индивидуалната градба, најмногу активности имало во Полошкиот Регион.
И во јули 2026 најмногу одобренија за градење биле издадени во Скопскиот Регион.
Тоа веќе дава дел од одговорот.
Не се гради рамномерно низ земјата.
Капиталот се концентрира онаму каде што инвеститорите очекуваат побарувачка.
Тоа, пак, може дополнително да ја засили концентрацијата на населението: повеќе станови, повеќе услуги, повеќе деловни простори и повеќе инвестиции на истите места.
А местата што губат жители можат да влезат во обратен круг: помалку луѓе, помала побарувачка, помалку инвестиции и уште посилна причина младите да си заминат.
Големото прашање не е дали ќе останат станови – туку каде
Македонија во следните години веројатно ќе мора многу посериозно да размислува за нешто што досега главно го гледавме како приватна работа:
просторната распределба на населението.
Што правиме со населени места во кои бројот на жители се намалува?
Што ќе се случи со куќите што ќе останат без наследници што сакаат да живеат во нив?
Како ќе функционираат училишта, продавници, јавен превоз и здравствени услуги таму каде што нема доволно луѓе?
И обратно:
колку дополнително домување, сообраќајници, паркинг, градинки, училишта и инфраструктура ќе бидат потребни таму каде што населението се концентрира?
Новата зграда не е само приватен проект на инвеститор и купувач.
Со неа доаѓаат нови автомобили, нови деца, потреба од вода, канализација, струја, зеленило, јавен превоз и јавни услуги.
Затоа прашањето колку градиме не може засекогаш да биде одвоено од прашањето какви градови сакаме да имаме.
А што ако еден ден побарувачката се смени?
Недвижностите имаат една специфична особина.
Се градат бавно и траат долго.
Зграда што денес се планира може да стои 70 или 100 години.
Демографијата, пак, може во истиот период драматично да се промени.
Токму затоа денешната побарувачка не е гаранција за побарувачката по 20 или 30 години.
Ако населението продолжи да старее и да се намалува, ако миграцијата продолжи да концентрира луѓе во само неколку центри и ако новите генерации имаат поинакви станбени потреби, вредноста на недвижноста сè повеќе ќе зависи од една стара работа:
локацијата.
Можеби уште повеќе отколку денес.
Во една улица ќе недостигаат станови.
На сто километри оттаму ќе има цели куќи што никој не сака да ги купи.
Значи, за кого се градат?
За луѓето што се преселуваат од едно место во друго.
За новите домаќинства.
За купувачите што сакаат понов и поинаков дом.
За оние што купуваат за идните потреби на семејството.
За оние што купуваат за издавање.
За капиталот што бара недвижност.
За луѓето што живеат надвор, а сакаат имот во земјата.
И, секако, за реалните семејства кои денес немаат сопствен дом.
Но вистинското прашање за Македонија воопшто не е дали постои купувач за секој нов стан денес.
Прашањето е дали структурата на становите што ги градиме денес одговара на општеството што ќе го имаме утре.
Зашто демографијата испраќа еден сигнал, а крановите испраќаат друг.
И двете можат истовремено да бидат точни.
Може да стануваме земја со помалку жители и со повеќе станови.
Со празни куќи во едни места и прескапи квадратни метри во други.
Со целосно изградени населби и населени места што полека исчезнуваат.
И можеби токму тоа е најважниот дел од парадоксот.
Проблемот на иднината можеби нема да биде дека Македонија нема доволно станови.
Туку дека становите, работните места и луѓето нема да бидат на исто место.
